Обзор рынка земельных участков общественно-делового назначения Республики Крым

Предложение и спрос

Анализ рынка земельных участков общественно-делового назначения Республики Крым производился по состоянию на 1 квартал 2018 года на основе 88 предложений общим объемом около 1 500 тыс. кв. м.¹

Следует заметить, что рынок земельных участков в Республике Крым представлен в основном участками сельскохозяйственного использования, участками для ведения садоводства и участками под индивидуальное жилищное строительство, причем данные земельные участки часто позиционируются продавцами как пригодные для размещения коммерческих объектов, исходя из эффективности местоположения участка — вблизи от трассы или на прибрежной территории.

Объявления о продаже в коммерческом сегменте рынка недвижимости Республики Крым носят единичный характер, что связано с их пока низкой инвестиционной привлекательностью для российских и иностранных инвесторов, в отличии от земельных участков под рекреационные объекты.

По количеству предложений земельных участков общественно-делового назначения лидируют ГО Симферополь (28,4% от общего числа предложений) и Симферопольский район (26,1%) Республики Крым, в границах которых сосредоточены более половины всех предложений на рынке земель общественно-делового назначения Республики Крым. При этом, предлагаемые к продаже земельные участки под объекты общественно-делового назначения в Симферопольском районе Республики Крым, расположены преимущественно на территориях, прилегающих к столице республики с запада, вдоль трассы 35К-001 (Евпаторийское ш.). На 3 и 4 позициях расположились Бахчисарайский район (9,1%) и ГО Керчь (8%). Основное количество предложений в данных муниципальных образованиях объясняется тем, что через данные муниципальные образования будет проходить крымская федеральная скоростная трасса «Таврида», которая будет способствовать повышению инвестиционной активности в регионе. Меньше всего предложений в ГО Евпатория и Черноморский район — по 2,3% от общего числа объявлений о продаже.

Структура предложения в разрезе муниципальных образований Республики Крым, %

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

При этом по объему предложения наблюдается та же картина — на долю Симферопольского района и ГО Симферополь приходится соответственно по 33,7% и 24,8% от общего объема предложения.

Структура предложения в разрезе муниципальных образований Республики Крым, кв.м

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Географическая структура предложения показывает существенную диспропорцию предложения как в количественном, так и в натуральном выражении — более половины всех предложений сосредоточены в ГО Симферополь и Симферопольском районе Республики Крым.

Диапазон площадей, предлагаемых к продаже земельных участков общественно-делового назначения на территории Республики Крым, составляет 200-140 000 кв. м.

Предложение земельных участков общественно-делового назначения Республики Крым представлено в основном участками площадью от 1 000 до 5 000 кв. м, их доля 30,7% в общем количестве предложений. Также значительное количество предложений представлено небольшими земельными участками площадью до 1 000 кв.м (18,2% от общего числа предложений), а также земельными участками площадью от 10 000 до 30 000 кв. м (19,3%), которые в основном предназначены для строительства торговых центров, а также туристических комплексов. Наименьшее количество предложений по продаже земельных участков общественно-делового назначения Республики Крым представлено площадью более 100 000 кв. м, которые являются переведенными из других категорий земель.

Структура предложения земельных участков в разрезе площадей

Площадь, кв. м	Количество, шт.	Доля
до 1 000	16	18,2%
1 000 — 5 000	27	30,7%
5 000 — 10 000	11	12,5%
10 000 — 30 000	17	19,3%
30 000 — 50 000	7	8,0%
50 000 — 100 000	7	8,0%
более 100 000	3	3,4%
Итого	88	100,0%

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Графически структура предложения земельных участков в разрезе площадей представлена на диаграмме ниже.

Структура предложения земельных участков в разрезе площадей, %

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Ценовой анализ

Диапазон цен собранных предложений достаточно широк: средняя удельная стоимость предложения к продаже земельных участков составляет 4 429 руб./кв. м при диапазоне изменения цены от 669 до 15 900 руб./кв. м.

Удельная стоимость земельных участков в Республике Крым, руб./кв. м.

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

На рост цены предложения существенно влияет нахождение предлагаемого к продаже земельного участка в общественно-деловой зоне столицы региона — г. Симферополь или рядом с зонами рекреационной привлекательности — курортными территориями.

Удельная рыночная стоимость земельных участков Республики Крым

Муниципальное образование (МО)	Рыночная стоимость, руб./кв. м
Муниципальное образование (МО)	Минимальное значение	Среднее значение	Максимальное значение
ГО Алушта	3 306	7 755	12 000
ГО Евпатория	4 533	6 426	8 319
ГО Керчь	907	3 057	6 061
ГО Саки	1 364	2 890	6 500
ГО Симферополь	2 000	5 794	15 900
ГО Феодосия	1 500	2 459	3 333
ГО Ялта	1 087	6 079	9 000
Бахчисарайский район	669	2 733	11 304
Сакский район	1 350	1 405	1 500
Симферопольский район	1 200	3 848	7 097
Черноморский район	1 145	5 403	9 662

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м.

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Самая высокая средняя стоимость земельных участков общественно-делового назначения Республики Крым наблюдается на Южном берегу Крыма (ЮБК) и на западном побережье Крыма, то есть там, где находятся самые популярные курорты. Самая дорогая земля в ГО Алушта — в среднем 7 755 руб./кв. м, на втором месте ГО Евпатория — около 6 500 руб./кв. м, далее, на уровне 6 000 руб./кв. м, стоит земля в ГО Ялта.

В столице Республики Крым стоимость коммерческой земли чуть выше, чем в среднем по республике, но значительно уступает ее стоимости на побережьях. В ГО Симферополь удельный средний показатель стоимости составляет 5 794 руб./кв. м, в прилегающем к нему Симферопольском районе— 3 848 руб./кв. м.

Самая низкая средняя стоимость земельных участков сложилась в Сакском районе Республики Крым, где средний показатель составляет 1 405 руб./кв. м.

Стоит заметить, что самая низкая удельная цена предложения к продаже земельных участков общественно-делового назначения наблюдается в пределах города Бахчисарай, расположенном на большом удалении от моря. Здесь зафиксирована наименьшая стоимость квадратного метра в данном сегменте рынка земель — 669 рублей. Средний же показатель по городу составляет 1 260 руб./кв. м. На величину среднего показателя стоимости земель общественно-делового назначения в Бахчисарайском районе существенное слияние оказывает цена земли под торговые объекты в курортном селе Песчаном, расположенном на берегу моря, где предложение в продаже в рассматриваемом сегменте недвижимости достигает 11 300 руб./кв. м.

Ценообразующие факторы

Перечень ценообразующих факторов формируется на основании анализа рынка объекта оценки и рекомендаций экспертов. Как правило, на величину цены предложения или цены спроса на земельные участки, влияют несколько основных факторов стоимости.

В общем случае к основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земельных участков, относятся:

Обстоятельства совершения сделки (фактор торга)
Вид права и наличие обременений
Финансовые условия
Условия продажи
Дата продажи / предложения к продаже
Местоположение
Площадь земельных участков
Наличие инженерных коммуникаций

Выводы анализа рынка

Рынок земельных участков общественно-делового назначения на территории Республики Крым находится в стадии развития.
По количеству предложений земельных участков общественно-делового назначения в Республике Крым лидируют ГО Симферополь (28,4% от общего числа предложений) и Симферопольский район (26,1%). Далее следуют Бахчисарайский район (9,1%) и ГО Керчь (8%). Меньше всего предложений в ГО Евпатория и Черноморском районе — по 2,3%.
Географическая структура предложения показывает существенную диспропорцию предложения как в количественном, так и в натуральном выражении — более половины всех предложений сосредоточены в ГО Симферополь и Симферопольском районе.
Высокая стоимость земельных участков характерна для южной части Республики Крым и западного побережья, где находятся самые популярные курорты. При удалении от моря, стоимость земельных участков снижается от показателя средней стоимости 6 000-8 000 руб./кв. м, почти до 1 400 руб./кв. м. в Сакском районе, и далее до 669 руб./кв. м в г. Бахчисарай.
Диапазон удельных показателей стоимости земельных участков общественно-делового назначения составляет от 669 руб./кв. м (Бахчисарайский район) до 15 900 руб./кв. м (ГО Симферополь), среднее значение: 4 429 руб./кв. м.
Среднее минимальное значение удельного показателя рыночной стоимости составляет 1733 руб./кв. м, среднее максимальное — 8 243 руб./кв. м.
На рынке недвижимости выявлены следующие ценообразующие факторы: обстоятельства совершения сделки (фактор торга), вид права и наличие обременений, финансовые условия сделки, условия продажи, дата продажи (предложения к продаже), местоположение, площадь земельных участков, наличие инженерных коммуникаций.

[1] По данным сайтов https://ok-crimea.ru, https://krim.move.ru, https://multilisting.su, https://ruads.org/

При использовании материала ссылка на afkgroup.com обязательна.

Возможно, вас заинтересуют следующие исследования и обзоры по рынкам недвижимости Республики Крым:

Анализ рынка индивидуальных жилых домов городского округа Симферополь Республики Крым

Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Республики Крым

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Симферопольского района Республики Крым

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Бахчисарайского района Республики Крым

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ленинского района Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство на территории Симферопольского района Республики Крым

Анализ рынка земельных участков под садоводческое и дачное хозяйство на территории Бахчисарайского района Республики Крым

Обзор рынка земельных участков в границах садоводческих и дачных некоммерческих объединений в городе Керчь Республики Крым

Обзор рынка земельных участков в границах садоводческих и дачных некоммерческих объединений Ленинского района