1.Анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

1.1.Обзор социально-экономического развития РФ, влияние макроэкономических показателей на рынок, к которому относится объекта оценки

Основные показатели развития экономики РФ и их прогноз на ближайшие 3 года

В таблице ниже представлены основные макроэкономические показатели за период с 2019 года по 2025 год, прямо или косвенно характеризующие состояние, динамику и перспективы экономики РФ в целом и ее ключевых отраслей, влияющие на различные рынки в РФ.

Таблица 1.1 Макроэкономические показатели, % к соответствующему периоду предыдущего года

Показатели	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
ВВП	102	97,3	104,7	98,8	104,1	104,9	101,0
Инвестиции в основной капитал	101,3	99,5	107,7	106,7	109,8	109,0*	100,5**
Строительство	102,1	100,7	106,0	105,2	107,9	103,8	102,5
Индекс промышленного производства	103,4	97,1	106,3	100,7	103,5	105,1	101,3
Продукция сельского хозяйства	104,3	101,3	106	111,3	100,2	96,7	104,9
Индекс потребительских цен	104,5	103,4	108,4	111,9	107,4	109,5	108,7
Индекс цен производителей промышленных товаров	102,9	97,1	124,5	114,4	104,0	112,1	101,9
Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции	108,4	100,7	118,9	105,4	97,5	108,4	109,8
Сводный индекс цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения	107,4	105,7	105,2	115,1	109,4	108,2	109,3
Грузооборот транспорта	100,7	95,3	105,3	97,7	99,4	100,5	99,3
Пассажирооборот транспорта общего пользования	107,3	55,8	139,6	101,0	112,9	106,3	99,4
Индекс тарифов на грузовые перевозки	102,8	101,7	106,3	114,7	119,7	113,5	106,2
Оборот розничной торговли	101,9	96,8	107,8	93,5	108,0	107,7	102,6
Оборот общественного питания	104,9	77,4	123,5	107,6	113,9	111,9	108,7
Объем платных услуг населению	100,6	85,2	117,6	105,0	106,9	104,3	102,7
Реальные располагаемые денежные доходы населения	101	98,0	103,3	104,5	105,8	108,2	107,4
Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций	109,5	106,0	111,5	112,6	114,1	117,8*	114,2*
Реальная заработная плата	102,5	103,8	104,5	100,3	107,8	108,7*	104,8*
Экспорт товаров	94,4	78,3	146,8	86,1	71,7	100,9	94,7*
Импорт товаров	101,7	94,4	126,8	85,0	111,7	97,3	97,6*

* январь-ноябрь

** январь-сентябрь

Красным обозначена отрицательная динамика показателей.

Источник: данные Минэкономразвития России, Росстата (https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-2025.pdf)

Таблица 1.2 Динамика курсов валют

Наименование	2023				2024				2025
	I	II	III	IV	I	II	III	IV	I	II	III	IV
Курс рубля к доллару США	70,34	77,32	88,38	97,41	89,69	92,37	85,75	93,22	101,68	85,50	78,53	82,61
Курс рубля к евро	75,66	84,11	96,02	103,16	99,19	99,53	92,42	104,17	106,10	92,43	92,27	96,86
Курс рубля к китайскому юаню	9,89	11,24	12,16	13,36	12,58	12,67	11,58	13,24	13,43	11,71	10,93	11,56

* Данные приведены на начало каждого квартала (1-е число)

Источник: https://cbr.ru/, (округлено до 2-х чисел после запятой)

Таблица 1.3 Ключевая ставка РФ

Наименование	2023					2024			2025
	24 июл.	15 авг.	18 сент.	30 окт.	18 дек.	29 июл.	16 сент.	28 окт.	28 июл.	15 сент.	19 дек.
Ключевая ставка Банка России	8,5%	12,0%	13,0%	15,0%	16,0%	18,0%	19,0%	21,0%	18,0%	17,0%	16,0%

* Данные приведены на даты изменения ключевой ставки

Источник: https://ipb.ru/about/general-information/rate-history.php

Таблица 1.4 Цена на Нефть Брент

Наименование	2023				2024				2025
	I	II	III	IV	I	II	III	IV	I	II	III	IV
Цена на Нефть Брент	82,9333	76,1133	88,1533	80,9733	83,5400	84,1467	76,5133	73,0967	74,7700	64,8767	68,9467	64,95

Источник: https://ru.investing.com/commodities/brent-oil-historical-data

По итогам 2025 года наблюдается стагнация или незначительный рост основных макроэкономических показателей, показатель "экспорт товаров" демонстрирует снижение (незначительный рост 0,9% в 2024 г. сменился снижением 5,3% в 2025 г.), сохраняется снижение показателя "импорт товаров" (-2,7% и -2,4% в 2024 г .и 2025 г. соответственно). В целом наблюдается незначительное замедление роста части показателей по сравнению с предыдущим годом.

Рост ВВП по итогам 2025 года составил +1,0% г/г, что полностью совпало с официальным прогнозом от сентября 2025 года. Инфляция в 2025 года составила 8,7% после 9,5% в 2024 г. Индекс промышленного производства по итогам 2025 года составил 101,3, в 2024 году – 105,1.

Банк РФ продолжил цикл смягчения денежно-кредитной политики и 19 декабря 2025 года снизил ключевую ставку с 17,0% до 16,0%, в целом за 2025 год ключевая ставка снизилась на 5 п.п.

Курсы валют (долл. США, евро, китайский юань) продемонстрировали рост в 4 кв. 2025 года, но в целом за 2025 год они существенно снизились: со 101,68 до 82,61 руб. за доллар и с 106,1 до 96,86 руб. за евро.

Цены на нефть Брент в октябре-ноябре 2025 года колебались от 60 до 67 долл. США за баррель, но в декабре начался постепенный рост, и цена варьировалась от 58 до 72 долл. США за баррель. В целом за 2025 год цены колебались от 58 до 83 долл. США за баррель.

Согласно базовому сценарию прогноза Минэкономразвития России, с 2026 года ожидается[1]:

• Цена нефти марки Брент будет находиться в диапазоне 70–72 долл. США за баррель. Дисконт цены на нефти марки Юралс постепенно сократится с 12 долл. США за баррель в 2025 году до 7 долл. США за барр. к 2028 году за счет оптимизации логистики и дальнейшей переориентации экспортных потоков.
• Курс рубля. В 2026–2028 годах прогнозируется постепенное ослабление номинального курса (до 92,2 руб. за долл. США в среднем за 2026 год и далее до 100,1 руб. за долл. США в среднем за 2028 год).
• Инфляция: с 2026 года ожидается выход инфляции на уровень в 4,0% г/г (декабрь к декабрю), что соответствует таргету Банка России.
• Экономический рост. При складывающихся жестких денежно-кредитных условиях в 2026 году инвестиционная активность сократится на 0,5%. В 2027 и 2028 годах с учетом лагов смягчения денежно-кредитных условий ожидается возврат высоких темпов роста инвестиционной активности – до 3,8% и 3,3% соответственно.
• В секторе потребительской активности в 2026 году темпы роста замедлятся до уровня 1,2%. Рост оборота розничной торговли оценивается на уровне 1,1%, платных услуг населению – 1,0%, оборота общественного питания – 4,8%. В дальнейшем ожидается ускорение роста потребительской активности до 3,7% в 2027 году и 3,5% в 2028 году: оборота розничной торговли – до 3,9% и 3,6%, объема платных услуг населению – по 2,4% ежегодно, оборота общественного питания – до 6,5% и 5,9% соответственно.
• В 2027 и 2028 годах ожидается увеличение номинальных заработных плат в среднем на 7,7% в год, а также рост реальной заработной платы в диапазоне от 2,4 до 3,9% в год. Росту заработной платы будет способствовать ежегодное повышение минимального размера оплаты труда (МРОТ). С 1 января 2026 года в совокупности МРОТ увеличится на 20,7% и составит 27 093 руб.
• Экспорт товаров в 2026 году вырастет в реальном выражении на 3,1% с учетом эффекта низкой базы 2025 года – наибольшими темпами будет расти ненефтегазовый экспорт, который увеличится на 3,3 % к уровню предшествующего года, нефтегазовый экспорт увеличится на 2,9 %. В 2027–2028 годах товарный экспорт будет расти в среднем на 4,9% в год при опережающих темпах роста ненефтегазовой составляющей.
• Импорт товаров в 2026 году, по оценке, сохранится на уровне предыдущего года в реальном выражении. В 2027–2028 годах импорт товаров будет расти в среднем на 3,4% в год. В результате торговый баланс увеличится с 4,2% ВВП в 2025 году до 4,8% ВВП в 2026 году и 5,9% ВВП к 2028 году.
• В результате в 2026 году ВВП увеличится на 1,3%, в 2027 и 2028 годах – на 2,8 и 2,5% в год соответственно. К концу 2028 году ВВП превысит уровень 2024 года на 7,9%, составив в номинальном выражении более 276 трлн руб.

Консенсус прогноз, проводимый Институтом Центр развития среди наиболее авторитетных российских и иностранных специалистов в области макропрогнозирования экономики дает менее оптимистичный вариант развития экономики, но в целом в трендах не противоречит прогнозу Минэкономразвития России:

Таблица 1.5 Консенсус-прогноз на 2025–2031 гг. (опрос экспертов 6–18 ноября 2025 г.)

Показатель	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031
Реальный ВВП, % прироста	0,9	1,0	1,7	1,8	1,9	2,0	1,9
Уровень безработицы, % рабочей силы	2,3	2,5	2,7	2,8	2,9	2,8	2,8
Реальные располагаемые доходы, % прироста	6,5	2,1	1,6	1,6	1,8	1,9	1,7
Индекс потребительских цен, % прироста	6,7	5,1	4,3	4,2	4,0	4,0	4,0
Ключевая ставка Банка России, % годовых (на конец года)	16,07	11,09	8,95	8,50	7,96	7,91	7,56
Курс доллара, руб./долл. (на конец года)	87,2	96,8	101,7	103,6	107,3	109,4	111,1
Цена на нефть Urals, долл./барр. (в среднем за год)	59,1	56,2	57,6	60,1	60,2	61,5	65,3

Источник: https://dcenter.hse.ru/consensus_forecast

Влияние макроэкономических показателей на рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости достаточно стабилен, прослеживается тренд роста цен, обусловленного в большей степени обесцениванием рубля. На фоне структурных изменений в экономике наблюдается стабильность рынка недвижимости, связанного с отраслями импортозамещения. Стабильны рынки объектов недвижимости оптовой и розничной торговли, сферы общественного питания и сфера услуг.

Остается стабильно активным рынок складской недвижимости. За 2025 год именно рынок складских объектов показал наиболее высокий темп роста цен как в продажах, так и в аренде. За 2025 год цены по продажам складских объектов в целом по РФ без учета географии выросли на 15,36%, а в сегменте промышленных зданий и помещений на 14,4%[2]. Со строительством новых автомагистралей и инженерной инфраструктуры развивается складское строительство новых территорий.

Рынок офисной недвижимости претерпевает трансформацию в части снижения востребованности традиционных офисных зданий и помещений и роста новых форматов офисов (гибрид, коворкинг, agile-пространства, BTS-формат).

Рынок земельных участков развивается в категории земель населенных пунктов для жилищного строительства: многоквартирного строительства, индивидуального жилья, дачного и садового строительства. Другие категории земель (промышленности, сельхозназначения и инфраструктуры) востребованы в пригородных зонах и в части проектного финансирования бизнеса и развития дорожной сети, инженерной инфраструктуры и социально-культурной сферы.

Учитывая высокий уровень инфляции и в целом положительные, но медленно растущие результаты экономики, а также ориентированность на оборонно-промышленный сектор ожидается незначительный рост спроса, объема сделок и рост цен всех объектов рынка[3].

Влияние макроэкономических показателей на рынок движимого имущества

Продажи новых легковых автомобилей в 2025 году оказались ниже ожиданий экспертов: они снизились значительнее прогнозов из-за высокой ставки ЦБ и утилизационного сбора.[4] По данным агентства "Автостат", за одиннадцать месяцев 2025 года в России было продано около 1,19 млн новых легковых автомобилей – это на 18% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом вторичный рынок, напротив, показал умеренный рост в пределах 2%.[5]

Рынок строительной и промышленной техники в 2025 году демонстрирует устойчивый рост, отражая потребности в модернизации инфраструктуры и увеличении объемов строительства. В целом рынок спецтехники продолжает развиваться под влиянием экономической активности, технологического прогресса и усиления требований к эффективности строительных и промышленных процессов. Сохраняется тенденция к сочетанию универсальности машин и высокой технологической оснащенности, что определяет конкурентоспособность моделей и привлекает внимание покупателей.[6]

В 2025 году российская металлообрабатывающая промышленность находится в точке трансформации. Санкционное давление, ограничение поставок западных технологий, рост себестоимости и глобальные логистические проблемы заставляют предприятия переосмысливать подход к технике и производству. И именно в этом контексте на первый план выходят ретрофит, цифровизация и локальные решения.[7]

Рынок грузоподъемного оборудования в 2025 году демонстрирует значительные изменения и адаптацию к новым экономическим реалиям. Увеличение промышленного роста, внедрение инновационных технологий и усиление внимания к экологическим аспектам становятся главными направлениями развития отрасли.[8]

В 2025 году рынок российского оборудования перешел от аврального импортозамещения к более спокойной и жесткой работе. Крупные компании и промышленные предприятия перестали закупать оборудование только из-за его российского происхождения. На первый план вышли понятная экономика проектов, надежность поставок и способность производителя обеспечивать сервис и поддержку оборудования на протяжении всего срока эксплуатации. Это привело к тому, что рынок начал очищаться: производители с сырыми или недоработанными изделиями теряли позиции, а устойчивые игроки укрепляли свое присутствие.[9]

Влияние макроэкономических показателей на рынок металлолома

Снижение спроса на металл и сталелитейного производства привело к сокращению поставок лома – сырья для выпуска электростали – в 2025 году до 7,5 млн в год, хотя в предыдущие три года показатель превышал 10 млн тонн. Дополнительное давление оказывает растущее число неплатежей со стороны потребителей.[10]

Цена на металлолом в России напрямую зависит от котировок меди, стали и алюминия на международных биржах, где наблюдается восстановление из-за роста промышленной активности, что сигнализирует о потенциальном подъёме на рынке вторсырья.

Внутри страны спрос на лом определяется металлургией: в 2025 году устойчив он в строительстве, энергетике и машиностроении, но переизбыток предложения и неоднозначные тенденции производства сдерживают цены, делая прогноз сложным – рост возможен при увеличении промышленного потребления.[11]

Влияние макроэкономических показателей на фондовый рынок

2025 год собрал весь накопленный эффект новой реальности российской экономики, начиная с февраля 2022 года. Негативный след санкционной политики, перманентное состояние поиска новых рынков сбыта, торговых партнеров, построение логистических и финансовых схем вкупе со снижением спроса на внутреннем рынке по причине высокой ключевой ставки и отягощения налоговой нагрузки вылились в увеличение числа банкротств предприятий. В-первую очередь, пострадали сферы торговли, строительства и обрабатывающей промышленности. В то же время предпринимаемые меры поддержки со стороны правительства в части активной политики импортозамещения и поддержки внедрения цифровых и инновационных технологий находятся в стадии развития и должного эффекта еще не достигли.[12]

Российские акции закрыли 2025 год в минусе, индекс Мосбиржи упал на 4%. Негативно влияли на рынок высокая ключевая ставка и высокая стоимость кредитования, крепкий рубль, снизившиеся цены на нефть, нестабильная геополитическая ситуация. В целом рост показывали не секторы экономики, а отдельные компании. Есть компании, которые показали сильный рост, прежде всего это производители драгметаллов, золотопромышленники. Среди провалов года эксперты назвали компании нефтегазового сектора, пострадали некоторые представители ретейла, IT-сектора.

Ситуация с дивидендами начинает выравниваться, но пока многие компании отказываются делиться прибылью. Наибольшие дивиденды у ВТБ, X5, впервые объявил выплаты "Озон", больше ожидаемого заплатил "Лукойл".

Эксперты прогнозируют оживление рынка российских акций, особенно во второй половине 2026 года.[13]