Обзор рынка промышленно-складской недвижимости Еврейской автономной области

Общая характеристика Еврейской автономной области.

Еврейская автономная область (ЕАО) входит в состав Дальневосточного федерального округа. На юге область граничит с Китайской Народной Республикой, на западе - с Амурской областью и на востоке - с Хабаровским краем. Общая площадь ЕАО составляет 36270 кв. км. Численность населения Еврейской Автономной Области на 1 января 2014 года составила 170377 человек, из которых 67,9% (115683 человека) – городские и 32,1% (54694 человека) – сельские жители. За 2013 год уменьшение численности населения составило 2294 человека.  Данный регион является одним из самых малонаселенных субъектов РФ.

Природно-климатические условия на территории автономной области отличаются своей мягкостью, в отличие от остальной части Дальневосточного округа. Но, не смотря на достаточно благоприятные условия, область характеризуется сдержанными темпами развития экономики (с 2009 года наблюдается снижение темпа роста ВРП).

Главный ресурс региона - плодородные земли, различный полезные ископаемые, реки Амур, Бира, Биджан и их притоки с разнообразной ихтиофауной, обширные лесные угодья - из 1,7 млн га 160 тыс. га занято кедровыми лесами, 249 тыс. га - елово-пихтовыми, 163 тыс. га — лиственничными. Запас древесины составляет 202 млн. куб. м.

Земельный фонд Еврейской автономной области

Земельный фонд области по данным УФА кадастра объектов недвижимости по ЕАО составляет 3627 тысяч гектаров. Из них 59% приходится на земли государственного лесного фонда, 9,8% занимают земли сельскохозяйственных предприятий, организаций и граждан, остальные отнесены к землям иных категорий.

Рис. 1 Распределение земельного фонда ЕАО по категориям

На 01 января 2012 года в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения имеется 19,4 тыс. га. По сравнению с предыдущим годом общая площадь земель промышленности увеличилась на 0,4 тыс. га.

На диаграмме, приведенной ниже, видно, что на долю земель промышленности в категории «земли промышленности и иного специального назначения» приходится лишь 9%, а основная часть – на земли транспорта, обороны и безопасности (86% совокупно).

Рис. 2 Структура земель промышленности и иного специального назначения

Характеристика промышленности Еврейской автономной области

В 2013 году в области наблюдалось снижение объемов промышленного производства, индекс по отношению к предыдущему году  составил 91,8%. В 2012 году был отмечен рост производства к уровню предыдущего года - 104,1%, в 2011 году предприятия области работали практически на уровне 2010 года - 100,1%. 

Ситуация по видам экономической деятельности в регионе не отличилась устойчивостью и однонаправленностью.

В добыче полезных ископаемых наблюдалась тенденция к спаду производства. Так в 2011 году произошло снижение на 2,5% относительно прошлого года, в 2012 году – на 4,9%, в 2013 – на 30,0%, что было обусловлено главным образом нестабильной работой предприятий, осуществляющих добычу золота и материалов строительных нерудных.

В обрабатывающем секторе экономики области в период с 2011 по 2013 годы наблюдались как рост, так  и снижение объемов выпуска продукции. В 2011 и в 2013 годах рост производства  по сравнению с предыдущим годом на 17,6% и на 4,8% соответственно, в   большей   степени   был вызван увеличением выпуска цемента  (в 2011г. - на 57,0%, в 2013г. - на  10,3%), трансформаторов электрических (на 6,3% и 25,5%), мебели (на 8,7% и 2,2%). В 2012 году обрабатывающие предприятия области работали практически на уровне 2011 года (99,8%).

Деятельность организаций с видом экономической деятельности «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» также развивалась неоднозначно. В 2011, 2013 годах наблюдалось падение индекса производства  по сравнению с предыдущим годом (90,4% и 84,9% соответственно). В большей степени  это   было вызвано сокращением объема оказываемых услуг по передаче электроэнергии (в 2011г. - на 12,4%, в 2013г. - на  24,3% к уровню прошлого года),  производства теплоэнергии (на 2,1% и 9,3%).  В 2012 году индекс производства  в данном виде деятельности составил 108,9% к предыдущему году.

За январь-декабрь 2013г. цены производителей промышленных товаров выросли на 6,7%, сельскохозяйственной продукции - на 4,9%, сводный индекс цен строительной продукции за рассматриваемый период составил 98,5%.

Еврейская автономная область в советские времена задумывалась в качестве источника сельскохозяйственной продукции для Хабаровского края. Благоприятные погодные условия (жаркое и влажное лето, мягкая зима, плодородная земля) привели к тому, что область обеспечивала до 70% потребностей в продовольствии края, который почти в десять раз превышал ее по количеству жителей и территории.

В послевоенные годы, в целях диверсификации экономики области и привлечения сюда новых миграционных потоков, советское правительство приняло решение разместить здесь несколько предприятий легкой промышленности — обувную, швейную, чулочно-носочную фабрики. Источником сырья, при этом, были другие регионы Советского союза, что было оправдано, учитывая особенности экономики того периода. В постсоветский период налаженные связи между поставщиками сырья и предприятиями - производителями готовой продукции ослабли, промышленность области резко пошла на спад, и остается в плохом состоянии по настоящее время.

В целях изменения экономической ситуации региона в лучшую сторону, правительство приняло решение определить основные приоритеты, по которым будет происходить форсирование развития ключевых отраслей. Ученые и практики пришли к выводу, что основным драйвером роста Еврейской автономной области может стать освоение ее минерально-сырьевой базы и развитие транспортной экспорториентированной инфраструктуры.

Главная надежда региональных властей связана с разработкой Кимканского и Сутарского железорудных месторождений. Запасы первого оцениваются в 208 млн. тонн, второго — в 492 млн. тонн сырья. Лицензию на освоение этих двух месторождений в 2006 году выиграла группа компаний «Петропавловск», специализировавшаяся до этого на освоении золоторудных месторождений в Амурской области.

Согласно условиям международного контракта китайская компания CNEEC обязана сдать полностью готовый объект в середине 2014 года. Сегодня на Кимкано-Сутарском комбинате работают 561 человек. Когда предприятие заработает в полную силу, предприятие примет около 2 тысяч новых работников.

Помимо этого крупного проекта, ведутся и другие работы по стимулированию развития экономики в регионе. Малому предпринимательству предоставляются всевозможные льготы (аренда земли, налогообложение, кредитование).

Несмотря на утешительные прогнозы властей, статистика показывает, что за период 2013-го года объемы производства в регионе значительно упали, и, для реализации поставленных задач по улучшению экономической ситуации, потребуется множество усилий.

Рынок промышленно-складской недвижимости Еврейской автономной области

Рынок коммерческой недвижимости ЕАО отличается своей пассивностью. Связано это с низким уровнем экономического развития региона, и новые веяния металлургической промышленности (строительство Кимкано-Сургутский горно-обогатительного комбината) не произвели на сегодняшний день значительных изменений. Однако, по оценке экспертов рынка, благодаря новому комбинату, в ближайшее время будет происходить бурное развитие региона в сфере логистики и вспомогательного производства. Они отмечают, что, помимо внутренних изменений, значительное влияние на рынок окажет привлечение иностранных инвесторов (преимущественно из соседнего Китая).

Плачевное состояние рынка производственно-складской недвижимости хорошо иллюстрируется тем фактом, что среди опрошенных экспертов не было ни одного специалиста, специализирующегося исключительно на данном сегменте рынка. Купля-продажа производственно складских объектов лишь сопутствующая основной деятельности (операции с жилой недвижимостью) форма занятости. Такая ситуация сложилась ввиду экстремально низких показателей спроса и предложения. За прошедший год количество совершенных сделок, совершенных опрошенными специалистами, было единичным (в пределах трех). При этом, некоторые эксперты отметили, что в предыдущие годы ситуация была несколько лучше. То есть, в 2013-м году рынок промышленно-складской недвижимости можно охарактеризовать как сокращающийся, или, как минимум, замедливший темпы развития.

Свойственным региону является тот факт, что он, хоть и является отдельным субъектом, во многом воспринимается в качестве спутника соседнего Хабаровского края. Один из результатов такой «зависимости» - отсутствие собственной развитой инфраструктуры и значительных СМИ, в том числе и активно функционирующих интернет порталов. Таким образом, площадкой для распространения информации о реализуемых объектах недвижимости становятся Хабаровские агентства недвижимости и федеральные сайты бесплатных объявлений.

Близость к Хабаровскому краю является значительным ценообразующим фактором. Эксперты отмечают, что зачастую близость к Хабаровску предпочтительнее близости к Биробиджану, центру автономной области, что так же является свидетельством недостаточно развитой экономической сферы.

Подавляющее большинство производственно-складских объектов, выставленных на продажу в открытых источниках, находятся в черте столицы автономной области. Объясняется это тем, что большая часть используемой земли за пределами столицы - земли сельскохозяйственного назначения.

Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до административного центра области не является ярко выраженной в Еврейской АО.  Компенсирующими утдаленность от центра ценообразующими факторами являются близость к границе с Китаем (Ленинское, Амурзет, Бабстово) и близость к Хабаровску (Смидово, Николаевка).

 Рис. 3 Географическая структура предложения

Чаще всего на продажу предлагаются объекты в неудовлетворительном техническом состоянии и небольшие «боксы» складского назначения. Строительство новых промышленных объектов не распространено в регионе. Причиной этого является слабо развитая инфраструктура. Как уже отмечалось выше, Еврейская автономная область соседствует с Хабаровском, который является гораздо более привлекательным регионом для вложений, в том числе и в строительство промышленных объектов.

Стоит отметить, что в частной собственности находится очень маленькая часть земель региона, в том числе и промышленного назначения. Многие продающиеся здания расположены на муниципальной земле, что негативно сказывается на динамике рынка промышленно-складской недвижимости в ЕАО.

Еще один немаловажный фактор, сказавшийся на поведении участников рынка коммерческой недвижимости в 2013-м году, и на экономике Еврейской Автономной Области в целом – крупномасштабное наводнение, произошедшее в конце лета прошлого года. Не удивительно, что отмечается снижение деловой активности в регионе. Но, с другой стороны, в 2014 году прогнозируется активный период восстановления и обновления.

Специалисты, работающие на данном рынке, отмечали, что, несмотря на всеобщую тенденцию к росту цен на недвижимость, в Еврейской Автономной Области наблюдалось вынужденное снижение цен на многие объекты.

Удельная стоимость объектов производственно-складского назначения находится в диапазоне от 900 руб./кв. м. до 29 600 руб./кв. м., средняя удельная стоимость составляет – 13 600 руб./кв. м.

Диапазон арендных ставок на объекты производственно складской недвижимости в ЕАО от 160 до 625 руб./ кв. м./мес., со средним значением - 300 руб./ кв. м./мес.

Выводы: рынок промышленно-складской недвижимости Еврейской Автономной Области находится в начальной стадии развития. Региональные эксперты подтверждают, что подавляющее большинство реализуемой недвижимости относится к категории объектов жилого назначения, спрос на которую, в свою очередь, так же очень низкий. В связи со строительством крупного металлодобывающего комбината, ожидается всплеск активности во всех сферах жизни региона, в том числе, и производственной. Таким образом, рынок коммерческой недвижимости в Еврейской Автономной Области можно назвать зарождающимся и многообещающим, благодаря потенциалу природных ресурсов, нуждающихся в обработке и транспортировке.